宅基地管理工作亟需处理好五个问题

本文作者：孙秀蕊 南洋 宋文平

本文来源：农村经营管理2020年第10期

农村宅基地是近年来“三农”领域里关注度较高的话题。由于多方面原因，当前农村宅基地管理比较薄弱，一些地方存在超标准占用宅基地、违法违规买卖宅基地、侵占耕地建设住宅等问题，损害农民合法权益的现象时有发生。进一步加强农村宅基地管理，不仅是严守土地公有制性质和保护耕地红线的有力抓手，更是坚持以人民为中心价值取向的集中体现，意义十分重大。

做好开局起步

为切实履行好党和国家赋予的重要职责，农业农村部门亟需从以下四个方面着手推动宅基地管理和改革工作，确保农村宅基地管理改革工作开好局、起好步。

一是做好工作衔接。主动加强与自然资源、住房城乡建设等部门的沟通协调，建立互联互通信息共享机制，第一时间将上级有关通知转发至各县(市、区)，贯彻落实文件精神并指导开展工作。

二是建立管理机制。各县(市、区)农业农村部门相继启动职能划转工作，将宅基地审批管理纳入农经股(站)并增设配备专职人员负责；指导乡镇设立宅基地审批受理窗口，公布审批办事指南，建立联审联办制度；完善村级民主管理程序，为村民提供宅基地和住房建设审批及规划核实等事项的代办服务。

三是组织业务培训。聘请相关部门专家，针对宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理及闲置宅基地和农房利用等方面开展专题培训，就法律政策进行权威解读，切实提高从业人员能力水平。

四是开展摸底调查。结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，组织各县(市、区)对全市宅基地和农房利用现状及违法违规问题进行摸底调查。从承德的情况看，全市现有宅基地81.1万处，涉及面积42.5万亩，其中闲置宅基地1.7万处，面积0.85万亩。长期无人居住的住宅3.9万处，其中出租用于日常居住的4656处；用于发展民宿经济、乡村旅游、养老、康养等项目的1794处；用于仓储、发展手工业等用途的191处，其他用途79处。审批宅基地34.2万宗，其中实际建设超过审批标准的2.1万宗；未经审批的宅基地2809宗，其中实际建设超过当地标准的数量138宗，不符合一户一宅的1992宗。城镇居民购买宅基地559处，涉及面积324.1亩。宅基地需求面积2837.8亩，涉及农户7097户。

抓好五个问题

一是“一户多宅”现象如何解决。由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，导致很长一段时间以来农村建房处于无序状态，一些地方普遍出现了农民超标准占用宅基地建房、未经审批任意建房以及建新不拆旧等问题，农民住房乱占、多占现象严重。

二是农民建房用地需求怎么满足。宅基地审批的首要条件是用地建房要符合国土空间规划和用途管制等相关要求，然而目前承德市绝大多数村镇规划不够科学详细，建设布局零乱，与土地利用总体规划很难衔接，甚至还有117个村尚未制定规划，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，农民有用地需求却得不到满足。

三是农经队伍力量亟需加强。当前，基层农经队伍力量愈加薄弱，部分乡镇农经站与农技推广、财政等站所合署办公，80%以上没有专职农经员且人员变动较为频繁，加之大多数刚参加工作对政策把握还有所欠缺，业务能力有待提高，体系不健全、队伍不稳定、力量不匹配、保障不到位等问题十分突出。

四是闲置农房盘活利用待推进。在城乡融合发展的大背景下，村民外出务工已成趋势，但由于宅基地的不可交易性加之多年形成的保留“老宅”思想，宅基地和房屋闲置现象比较普遍。有的农户在城里买房的同时，又在农村修建新房，进一步扩大宅基地占用面积，造成房屋闲置数量不断增加。农房的盘活利用必须建立在产权明晰的基础之上，承德农村宅基地确权登记颁证率较低，也成为了制约农房盘活利用的主要因素。

五是违法处置周期长、难度大。针对未批先建、占地抢建等行为，即使相关部门在建房期间发现问题，也下达了停工通知书，但违法者如果继续建房，就会使事件进入较为漫长的立案查处过程，等查清事实移送法院申请强制执行时，房屋往往已经建成，想要再去拆除难度相当大。宅基地涉及农户切身利益，处理不好极易引发甚至激化矛盾，地方政府在处置上往往比较慎重，采取的措施难以达到有效治理的目的，导致宅基地违法用地现象越来越多，最终形成恶性循环。

对策建议

一是加大宣传力度，健全管理机构。充分利用报刊、电视、网络等媒介，通过印发明白纸、张贴宣传标语、赶知识大集等方式，加大对农村宅基地管理和改革相关法律、法规、政策的宣传普及力度，在全社会形成节约用地的舆论氛围，切实增强广大农民群众依法用地的责任意识。加强农经机构建设，建议在各县(市、区)农业农村管理部门下设农村经营管理局，按照本地区农村经济发展水平、农业人口数量以及承担的工作职责，核定县、乡两级农经人员编制，科学设置股室及窗口，充实专业力量，落实经费保障，确保有机构管事，有专人干事。

二是科学制定规划，确保用地规模。结合新一轮土地利用总体规划，因地制宜、科学评估、合理布局农村居民点用地规模及标准，实现两者有机衔接，为日后发展预留充足空间。充分利用村内空闲地、荒坡地、废弃地，增加建设用地指标面积。进一步调整优化农村生态、农业、建设空间全域布局，通过深入推进土地综合整治，实现农田集中连片、建设用地集中集聚、空间形态高效节约的土地利用格局，为社会资本参与进入创造良好条件。

三是制定奖惩政策，盘活土地存量。建立宅基地腾退置换奖励机制，允许村民通过自愿协商等手段将原有宅基地和房屋有偿调剂给申请宅基地建房的本村其他农民。鼓励村民进城落户，对已在城镇购房定居或愿意进入城镇规划区定居并自愿退宅还耕的，地方政府应给予适当奖励；农民放弃宅基地后，其农村集体土地承包权益不应受到影响，作为集体经济组织成员身份享有的政策待遇应保持不变。对废旧土地进行开垦整理，适宜作为经济建设的可作为集体建设用地使用或流转，发展壮大集体经济。

四是开展调查清理，严格依法行政。按照“尊重历史面对现实”原则，因地制宜开展“一户多宅”、闲置宅基地和农房的调查清理工作。落实“一户一宅”制度，严格申请条件，规范审批流程，合理确定标准，健全公开制度，对超面积占用宅基地等违法违规行为，要分区域、差别化、阶梯式制定收费标准，提高农户非法取得成本。充分发挥村级协管员作用，进一步加强对农村宅基地的日常监管，及时发现和制止违法违规行为。建立多部门协调联动机制，统一指挥形成合力，坚决有效打击各类违法违规现象，使宅基地管理工作步入合理规范化轨道。

五是激活闲置资本，增加农民收入。谋划制定闲置农房盘活利用实施方案，规范闲置农房宅基地流转交易、重建改建审批、租赁使用权登记、示范单位验收标准及流程，明确任务分工，强化政策保障。加快推进农村宅基地确权登记颁证，不断深化宅基地“三权分置”改革。充分调动村集体积极性，共同参与整村盘活、集体收储、合作经营等流转行为。加大招商引资力度，引导乡贤资源和工商资本参与闲置农房盘活利用。积极探索自主开发、合作联营等多样化商业模式，不断创新闲置农房盘活利用方式方法，加快推进新农村建设，切实提高农民收入水平。

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